老後資金に2000万円必要といわれることもあり、お金の不安を抱えている人も多いでしょう。『一生お金に困らない！新・お金が貯まるのは、どっち!?』（アスコム）の著者で元メガバンク支店長でもあるお金の専門家・菅井敏之さんによると、資産について考えるとき、貯金額や収入と支出の差だけを見ている人が多すぎるのだそうです。そこで、貯蓄と資産の違いや持ち家の活用の仕方について教えてもらいました。
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定年後も「自宅に住み続ける」か「売却する」か
収入と支出だけを見て、節約して貯蓄を増やしたり、投資をして収入を増やそうとしたりするのは「生活の結果だけを見ているのと同じ」と、菅井さんはいいます。貯蓄ではなく資産を見るべきだそうですが、どういうことなのでしょうか。
貯蓄ではなく資産を見る
収入と支出の差が貯蓄にあたります。一方で、負債と純資産を足したものが資産です。
「私が考える資産の種類は3つ。定期預金の金利や株の配当金を産む『金融資産』、『不動産』、そしてあなたの『ビジネス力』です。『ビジネス力』とは、あなたの『スキルをお金に変える力』のことです」（菅井さん・以下同）
資産には、ローン返済中の不動産も含みます。ただし、返さなければいけないお金は、返す必要のない純資産とは分けて考えます。つまり、ローンの返済が終わった自宅は純資産、返済中であれば資産に含まれるということです。
では、資産である自宅には、定年後も住み続けるのがいいのでしょうか？
個人資産の6割を占める不動産を活用するべき
日本人の個人資産のおよそ6割は不動産ですが、株やFX、銀行ですすめられる金融商品を検討するなど、残りの4割の金融資産をどう使うかだけを考えるのはおかしいと菅井さん。
6割を占める不動産を活用することこそが、資産を上手に使い、将来の不安を軽減することにつながるのです。つまり、定年後も「自宅に住み続ける」か「売却する」か、という疑問は、「売却」が正解といえるでしょう。
自宅の売却には住み替え以外の方法もある
自宅を売却する場合、まず思い浮かぶのが住み替えでしょう。子供が出ていって家が広すぎると感じることもあるでしょうし、環境のよさを重視して駅から遠いところに家を建てた場合は、歳をとるにつれて不便になってくることもあると思います。
自宅を売却した資金があれば、夫婦で暮らすのにちょうどいい広さの家や、近くに駅やスーパーがある便利な立地へ住み替えるという選択もできます。
「もっと先を見据えて将来老人ホームに入るのであれば、資金は取っておき、賃貸マンションに住んでもいい。格安で買えるリゾート物件に移り住み、趣味や好きなことをする暮らし方をするのもありだと思います」
では、今の家に愛着があり、そこで暮らし続けたい場合はどうすればいいのでしょうか。菅井さんは「リバースモーゲージ」や「リースバック」を利用することで資金を捻出する方法があると話します。
生活資金目的の融資を受けられる「リバースモーゲージ」
「リバースモーゲージ」は55歳以上の高齢者向けのローンで、家（自宅）を担保に生活資金目的で融資を受けることができます。毎月利息の支払いをし、死亡時に家を売却することでローンを一括返済します。
「たとえば、土地の時価の50%を融資上限（500万〜2億円）などと設定し、死亡後は遺族が売却して返済。融資金返済後の余剰金が出れば相続人が受け取ります」
また、契約者が亡くなっても配偶者が契約を引き継ぎ、住み続けることができるので安心です。ただし、相続人が一括返済をする必要があったり、マンションは対象外になる場合も多いので、事前に確認や家族との相談が必要でしょう。
「リースバック」の融資は用途が自由
「『リースバック』は、保有不動産を売却し、そのまま賃借として家賃を毎月支払いながら住みつづけるサービスです」
戸建てだけでなく分譲マンションや倉庫、駐車場など、資産の種類が問われず、資金用途が自由なのも、生活資金としての融資となる「リバースモーゲージ」と異なる点です。ローンの返済に使ったり、物件を購入して賃貸収入を得て生活費にまわしたりと、融資の使い道はさまざまです。
「自宅というたしかな資産を、キャッシュフロー資産に置き換えることで、シニアの生活にゆとりが生まれます。これが高齢者の消費活動につながれば、日本経済はもっと活性化し、若い世代の収入増にもつながってくるはずです」
「リースバック」は、高い金額で売却したいのか、なるべく安い家賃で住み続けたいのか、なるべく長く住み続けたいのか、など、希望によって契約が異なること、また業者によって買取価格や家賃に差が出やすいことなどがあるので、しっかりと検討してから利用しましょう。
◆教えてくれた人：菅井敏之さん
すがい・としゆき。1960年、山形県生まれ。学習院大学卒業後、1983年に三井銀行（現・三井住友銀行）へ入行。個人・法人取引、およびプロジェクトファイナンス事業に従事し、2003年に金沢八景支店長（横浜）、2005年に中野支店長（東京）に就任する。48歳で銀行を退職したのちアパート経営をスタートし、現在は10棟80室のオーナー。銀行を舞台にしたテレビドラマの銀行監修を務めるほか、報道・情報番組などのメディアにもお金の専門家として出演している。著書『お金が貯まるのは、どっち!?』シリーズ（アスコム）はシリーズ52万部を突破。https://toshiyukisugai.jp/
『一生お金に困らない！新・お金が貯まるのは、どっち!?』（アスコム）